Loi Alur : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Choosing right house

Promulguée en mars 2014, la loi Alur pour « Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové », a introduit de nombreux changements dans le secteur immobilier locatif. Entre autres, elle rend obligatoire l’assurance de la responsabilité civile pour tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants du logement ou non. Tour d’horizon des modalités de cette loi et de ses conséquences sur l’assurance habitation.

Qu'est-ce que la loi Alur ?

Avec l’objectif clair de faciliter l’accès au logement, particulièrement dans les zones tendues (soit les zones urbaines de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un fort déséquilibre entre offre et demande de logement), la loi Alur vise aussi à mieux protéger les propriétaires et les locataires. Elle a notamment apporté de nombreux changements quant à l’assurance habitation.

Le cas des propriétaires

Pour les propriétaires d’un logement qui ne fait pas partie d'une copropriété – maison comme appartement –, l’assurance habitation propriétaire n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. En effet, si un propriétaire ne possède pas d’assurance habitation, tous les frais liés à un éventuel sinistre (dégât des eaux, incendie…) seront à sa charge.

Le cas des propriétaires-bailleurs

En tant que propriétaire-bailleur, l’assurance liée à l'occupation du logement n’est pas de votre ressort mais est une obligation de votre locataire. Si ce dernier refuse de souscrire une assurance habitation, vous pouvez souscrire une assurance des risques locatifs pour son compte, puis répercuter le coût des cotisations sur le montant des charges locatives.

Le cas des copropriétaires

D’après l’article 9-1 de la loi Alur, les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires, sont dans l’obligation de disposer d’une assurance habitation, couvrant a minima leur responsabilité civile, qu’ils soient occupants ou non du logement. Elle couvre l’ensemble des copropriétaires en cas de sinistres : dommages aux biens, dommages corporels ou dégâts causés à un tiers par l’un des éléments des parties communes de l’immeuble ou du bien. Cette assurance responsabilité civile, ou assurance PNO, vient compléter l’assurance habitation obligatoire des locataires.

Pour une copropriété horizontale (un ensemble de lots individuels situés sur un terrain commun), qu’on appelle aussi copropriété pavillonnaire, l’assurance responsabilité civile est obligatoire. En parallèle, chaque copropriétaire doit assurer sa partie privative, c’est-à-dire sa maison, avec au minimum une responsabilité civile, et au mieux une assurance multirisques habitation.

Dans le cas d’une copropriété verticale, les copropriétaires possèdent chacun un lot privé (leur appartement) et une quote-part des parties communes. Les obligations en matière d’assurance restent les mêmes.

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Quelles sont les obligations liées à la loi Alur ?

Les obligations liées à la loi Alur varient selon les acteurs concernés.

Pour les propriétaires non-occupants (PNO)

Plusieurs règles ont été mises en place pour les propriétaires-bailleurs, notamment l’obligation de faire figurer sur le bail de location la superficie précise du logement. On y retrouve aussi la réalisation obligatoire des diagnostics immobiliers ou la mise à disposition d’une notice d'information à destination des locataires.

Par ailleurs, la loi Alur prévoit un encadrement des loyers, pour mieux réguler le marché de l’immobilier locatif. Ainsi, pour un logement loué vide comme meublé, le propriétaire-bailleur ne peut augmenter le loyer entre deux locataires. Une augmentation reste toutefois possible si le loyer était auparavant largement sous-estimé, ou bien si le logement a bénéficié d’importants travaux.

En zone tendue, la loi prévoit un encadrement des loyers avec plafond : chaque commune ou agglomération en zone tendue dispose d’un loyer de référence majoré, que les bailleurs ne peuvent dépasser. Ce loyer de référence majoré dépend de plusieurs critères : zone géographique du logement, type de location, nombre de pièces, date de construction du bâti.

Avec la loi Alur, une modification du dépôt de garantie a également été introduite. Le dépôt de garantie ne peut plus excéder un mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement vide, ou deux mois de loyer pour un logement meublé. Le délai de restitution du dépôt de garantie par le bailleur est d’un mois si les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes, ou de deux mois si des dégradations ont été constatées lors de l’état des lieux de sortie.

"En cas de dépassement de ce délai, le bailleur pourra être soumis à une pénalité de 10 % du montant du loyer mensuel pour chaque mois de retard"

Dans le cadre de la location d’un bien meublé, les propriétaires-bailleurs sont dans l’obligation d’installer un minimum d’équipements : four ou micro-ondes, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisines, tables et chaises, luminaires, étagères ou rangement, lit et couverture, rideaux occultants ou volet, matériel pour le ménage et l’entretien du logement.

Par ailleurs, l’installation du détecteur de fumée est obligatoire et à la charge des propriétaires non-occupants (PNO). Ces derniers doivent donc procéder à l’installation du détecteur et s’assurer de son bon fonctionnement lors de l’entrée du locataire dans les lieux. Le locataire est toutefois responsable de l’entretien et du renouvellement (si nécessaire) du détecteur.

Enfin, si une assurance pour propriétaire bailleur n'est obligatoire que dans le cas des biens en copropriété, elle est toutefois recommandée pour protéger le bien en cas de sinistre et pour couvrir la responsabilité civile pour des dommages causés aux tiers.

Pour les locataires

Les locataires doivent impérativement souscrire une assurance minimale de responsabilité civile locative. En cas de dérive du locataire et de son éventuel refus de présenter son attestation d’assurance, les propriétaires sont mieux protégés depuis la loi Alur.

Pour être protégé en cas de sinistre dans une location saisonnière ou une résidence secondaire, il est conseillé de souscrire la responsabilité des risques locatifs afin d’être couvert pour un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.

Le délai de préavis pour les logements vides et situés en zone tendue est réduit : le délai est porté de trois mois à un mois, et aucune justification du locataire n’est attendue pour motiver son départ.

FAQ

Vous avez encore des questions ? GMF vous répond.

Qui doit assurer un appartement en location ?

C’est au locataire que revient l'obligation de souscrire une assurance habitation pour se protéger en cas d’incendie, dégâts des eaux, explosion… En cas de refus, le propriétaire pourra souscrire une assurance de responsabilité civile pour le compte du locataire, et ajouter le montant des cotisations aux charges locatives.
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L’assurance propriétaire non occupant ou assurance PNO est-elle obligatoire ?

Pour un propriétaire non-occupant, l’assurance habitation n’est pas obligatoire, mais l'assurance pour propriétaire bailleur est fortement conseillée. En revanche, l'assurance habitation est obligatoire pour couvrir la responsabilité civile du copropriétaire occupant ou non et le locataire.
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L’assurance copropriété est-elle obligatoire ?

Dans le cadre d’une copropriété, l’assurance du syndicat de copropriétaires est obligatoire. Elle doit au moins couvrir la responsabilité civile, en cas de dommages causés à un tiers par un élément des parties communes. L’assurance responsabilité civile vient souvent compléter l’assurance habitation obligatoire du locataire. Mais en parallèle, chaque copropriétaire doit assurer sa partie privative (maison ou appartement) avec une assurance responsabilité civile, ou au mieux une assurance multirisques habitation.

Quelle assurance habitation choisir pour un propriétaire ?

Pour être couvert face à tous les imprévus, il est conseillé de souscrire une assurance habitation multirisques, qui permet de garantir à la fois la responsabilité civile du propriétaire du logement et également les dommages causés aux bâtiments assurés et à son contenu.

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